KRITERIEN, DIE MAN BEIM KAUF EINER ANLEGERIMMOBILIE BEACHTEN SOLLTE

Anlegerwohnungen bzw. Vorsorgewohnungen erfreuen sich nach wie vor großer Beliebtheit. Schließlich bieten sie eine attraktive
langfristige Anlagemöglichkeit, mit der sich im Idealfall gute Renditen erzielen lassen. Um sinnvoll zu investieren und
eine Anlegerimmobilie möglichst rentabel nutzen zu können, gilt es allerdings einige Punkte zu beachten.

WAS IST EINE VORSORGE- ODER ANLEGERWOHNUNG?

Bei einer Vorsorgewohnung oder Anlegerwohnung handelt es sich um eine spezielle Form der Eigentumswohnung. Sie wird für gewöhnlich nicht zum Zweck der privaten Nutzung erworben, sondern um Mieteinnahmen zu erzielen und durch die Steigerung des Wohnungswertes Kapital zu vermehren. Nimmt man hierfür einen Kredit auf, können dessen Raten durch die Mieteinnahmen refinanziert werden, bis die Wohnung schließlich aktive Erträge erwirtschaftet.

Eine clever gewählte Vorsorgewohnung bietet somit eine dauerhafte Einnahmequelle, die unabhängig von Entwicklungen am Kapitalmarkt stabile Rendite bringt. Es handelt sich somit im Vergleich zu anderen Investitionsmöglichkeiten um sichere Werte, denen etwaige Finanzkrisen und Inflation wenig anhaben können.

WELCHE FAKTOREN GILT ES BEI DER WAHL EINER VORSORGEWOHNUNG ZU BEACHTEN?

Das größte Risiko an einer Vorsorgewohnung ist Leerstand, also längere Zeit keine Mieter zu finden. Denn in diesem Fall fallen für den Vermieter nach wie vor Fixkosten an, ohne dafür Einnahmen zu lukrieren. Um für minimalen Leerstand zu sorgen, hilft es beim Wohnungskauf einige wichtige Kriterien zu berücksichtigen.

ATTRAKTIVE LAGE

  • Infrastruktur: Eine gute Verkehrsanbindung, idealerweise an einer U-Bahn, ist essenziell.
  • Universität/Schulen: Vor allem wenn Sie Studenten oder Familien als Zielgruppe ansprechen wollen, ist die Nähe zu Bildungseinrichtungen von Vorteil.
  • Einkaufsmöglichkeiten/Grünflächen in der Nähe erhöhen die Attraktivität einer Immobilie.
  • Wirtschaftsstandort: Auch Gebiete, in denen viele Unternehmen ansässig sind, können attraktive Anlegerwohnungen bieten, zum Beispiel für die Mitarbeiter dieser Firmen.

AUSSTATTUNG UND MIETERKLIENTEL

  • Mieterpotenzial: Das Mieterklientel in deren Umfeld sich eine Anlegerwohnung befindet, bestimmt auch, welches Potenzial an neuen Mietern Sie anziehen können.
  • Ausstattung der Wohnung: Diese muss zum Mieterklientel passen. In höherpreisigen Gegenden werden zum Beispiel höhere Standards an Böden, Bäder usw. gestellt. Eine Klimaanlage ist von Vorteil bzw. eine bestehende Leerverrohrung, um eine solche eventuell nachzurüsten.
  • Vorhandene Freiflächen, zum Beispiel eine Terrasse oder Balkon, steigern die Attraktivität der Anlegerimmobilie.
  • Aufteilung der Wohnung: Sind alle Räume zentral begehbar? Gibt es einen Lift? Diese Kriterien wirken sich günstig aus.
  • Größe der Wohnung: Am meisten gefragt in städtischen Gebieten wie Wien und damit am schnellsten vermietbar sind zumeist Wohnungen zwischen 40 und 70 Quadratmetern mit zwei bis drei Zimmern.

NACHHALTIGKEIT

  • Bauweise: Neubauwohnungen sind gegenüber Altbauwohnungen oftmals vorteilhafter, da sie zum einen weniger rasch sanierungsbedürftig, zum anderen energieeffizienter sind.
  • Barrierefreiheit: Eine barrierefreie Wohnung hat den Vorteil für unterschiedlichste Zielgruppen attraktiv zu sein, beispielsweise auch in Anbetracht einer alternden Gesellschaft.
  • Mobilitätslösungen: E-Ladestationen für Elektroautos sind ein weiterer Pluspunkt bei der Wahl einer Vorsorgewohnung.

Zu guter Letzt ist natürlich das Preis-Leistungs-Verhältnis einer Anlegerwohnung entscheidend, also die Relation zwischen Ausgaben und Einnahmen. Wir beraten Sie gerne, wenn Sie Richtlinien für angemessene Rendite im Raum Wien benötigen, und sind Ihnen bei der Suche nach einer passenden Anlegerwohnung jederzeit behilflich.

STEUERLICHE INFORMATIONEN ZU ANLEGERWOHNUNGEN

Immobilien stellen im Vergleich zu vielen anderen Anlagemöglichkeiten sichere Werte dar. Grundstückspreise steigen, die Zuwanderung, vor allem im Raum Wien, nimmt zu und Immobilien bieten in diesem Umfeld eine gute langfristige Perspektive auf Wertsteigerung. Was müssen Sie aber steuerlich beachten, wenn Sie sich dazu entscheiden, eine Anlegerimmobilie zu kaufen oder verkaufen?

GRUNDSÄTZLICHE ÜBERLEGUNGEN VOR DEM KAUF

Wie Ihre künftige Steuerbelastung für eine Anlegerwohnung aussieht, hängt von mehreren Faktoren ab. Zum einen ob die Wohnung als Einzeleigentümer oder z.B. GmbH erworben wird. Dies hat nämlich unterschiedliche Auswirkungen auf die Steuerbelastung. Zudem gilt es zu bedenken, ob die Immobilie in der Zukunft verschenkt oder verkauft werden soll, da in diesem Fall ebenfalls Steuern anfallen (z.B. Grunderwerbssteuer bei einer Schenkung bzw. Immobilienertragssteuer bei Verkauf).

WIEVIEL STEUERN ZAHLT MAN FÜR EINE ANLEGERWOHNUNG?

Beim Kauf einer Vorsorgeimmobilie sind Einkommensteuer sowie Umsatzsteuer (ausgenommen Kleinunternehmer) zu berücksichtigende Größen. Die Höhe der Einkommenssteuer richtet sich nach den zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben. Hierfür werden die Mieteinnahmen den Werbungskosten gegenüberstellt. Sind die Werbungskosten höher als die Einnahmen, entsteht ein Verlust. Mittels einer Prognosenrechnung muss daher nachgewiesen werden, dass innerhalb von 20 Jahren ein positives Gesamtergebnis aus der Vermietung erzielt wird. Ansonsten wird die Vermietung der Vorsorgewohnung nicht als Einkommensquelle, sondern als Liebhaberei bewertet. Etwaige Verluste können dann nicht mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen werden und es steht dann auch kein Vorsteuerabzug zu.

WAS SIND WERBUNGSKOSTEN UND WIE FUNKTIONIERT DIE ABSCHREIBUNG DER LAUFENDEN KOSTEN?

Zu den sogenannten Werbungskosten zählen die Abschreibung, Fremdkapitalkosten (Kreditzinsen), Finanzierungsnebenkosten, Erhaltungsaufwendungen und andere Kosten wie zum Beispiel für Steuerberater, Notar oder Makler.

Das Objekt kann jährlich mit 1,5% der Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten (Kaufpreis, Grunderwerbssteuer) inklusive sämtlicher Nebenkosten. Von diesem Betrag ist ein Anteil für Grund und Boden auszuscheiden, der bei Vorsorgewohnungen zumeist 30% beträgt.

Erhaltungsaufwendungen können zum Zeitpunkt der Zahlung in voller Höhe als Aufwand geltend gemacht werden oder, sofern der Aufwand nicht jährlich anfällt, auf Antrag auch gleichmäßig auf 15 Jahre verteilt werden.

VORSTEUERABZUG UND UMSATZSTEUER

Ein wesentlicher Vorteil einer Anlegerwohnung ist steuerlich gesehen die Möglichkeit der Refundierung der Vorsteuer. Für die Vermietung einer Anlegerwohnung zu Wohnzwecken fallen in der Regel 10% Umsatzsteuer an. Ausnahme sind Kleinunternehmer, d.h. Vermieter, deren gesamte Umsätze unter 30.000 Euro pro Jahr liegen. In diesem Fall kann die Wohnung ohne Umsatzsteuer vermietet werden, gleichzeitig entfällt allerdings auch das Recht auf Vorsteuerabzug. Auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung kann auf Wunsch auch verzichtet werden. Der Vorsteuerabzug steht für den Kaufpreis und Werbungskosten zu. Vorsicht ist allerdings beim vorzeitigen Verkauf geboten: Wird die Wohnung innerhalb der nächsten 20 Jahre verkauft und eigengenutzt, sind die Vorsteuern anteilig zurückzuzahlen.

MIT WELCHEN SONSTIGEN NEBENKOSTEN IST ZU RECHNEN?

Beim Kauf einer Anlegerwohnung fallen auch noch weitere zu berücksichtigende Nebenkosten an. So unterliegt die Anschaffung etwa der Grunderwerbssteuer (3,5% vom Bruttopreis) und es sind 1,1% Eintragungsgebühr für den Grundbucheintrag zu entrichten. Ebenfalls zu bedenken sind etwaige Makler- oder Rechtsanwaltskosten.